매매가격지수와 전세가격지수 비교해 저평가 지역을 찾는법

요즘 부동산 공부를 하고 있는데요, 정리가 필요해서 이 블로그에 남깁니다. 

오늘은 아실로 매매 가격지수와 전세 가격지수 보는 법과 저평가 아파트 찾는 방법을 포스팅해보도록 하겠습니다. 

 

아실로 매매가격지수 전세 가격지수 보는 법 

네이버 검색에서 아실 -> 가격분석 -> 오른쪽 보시면 가격지수만 선택

매우 간단합니다. 

해석

전세가격지수가 매매 가격지수보다 위에 있는 점 -> 임대 수요가 받쳐줌을 의미합니다. 그러면 전세 가격지수가 높아져서 매매가와 전세가의 차이가 줄어들면 실수요자들은 돈을 좀 더 보태서라도 집을 사려합니다. 

 

이때 특징이 전세가격지수가 매매 가격지수보다 위에 있을 때 미분양이 소진되면서 매매 가격지수가 전세 가격지수를 추월함. 

하지만 그래프를 분석하다보면 무조건적으로 맞는 편은 아닌데요 전세 가격이 매매 가격지수보다 10년 동안 높았던 그래프도 있었습니다. 10년 동안 전세 가격지수가 높았던 이유는 제 생각엔 

전체적인 부동산 사이클 

한 지역의 공급 물량 과다로 하락 -> 매매수요 감소 -> 사람들이 집을 사려 하지 않음 -> 건설사들이 분양을 해도 미분양이 난다. -> 공급이 줄어든다. -> 하지만 집은 필요하니 매매하지 않고 전세를 살려한다.-> 이것이 임대수요인데 전세수요가 높아지니 전세 가격이 올라간다. -> 전세 가격이 올라가면 매매가랑 차이가 얼마 나지 않으니 매수하려는 사람이 늘어난다. -> 매수하려고 보니 그 근처에 미분양 난 아파트가 보이기 시작함 -> 사람들이 그것을 매수 -> 미분양이 소진되고 -> 매매가와 전세가가 같이 상승하게 된다.  -> 분위기가 좋아 건설사에서 분양 물량을 늘린다. -> 공급이 증가하니 전세가가 안정되고 매매가는 계속 상승한다. -> 공급이 계속 증가하면서 미분양이 난다 -> 공급 와잉은 가장 먼저 전세 하락을 일으키고 비분양으로 매매가가 하락하면서 동반 하락하는 사이클로 가게 된다. 

 

젤 먼저 봐야 할 것들

미분양, 입주 물량, 청약 경쟁률 

 

1. 미분양 리스크가 없어야 함. 

2. 입주 물량 적정. 

3. 실수요자들의 심리가 어떤지를 확인하려면 청약 경쟁률을 통해 확인할 수 있으며 특별공급 청약 접수 현황을 보면 실수요자들의 심리를 확인 가능.

정리하자면 미분양이 급감하고 청약 경쟁률이 높아지는 시점에 매수하기 좋은 시기. 입주물량과 미분양이 증가하면 매매가격지수와 전세가격지수의 흐름은 하락으로 전환.

 

그 지역의 저평가 아파트를 찾는 법

부동산 지인 '아파트 분석' 메뉴 -> 면적은 30평대 그리고 100세대 이상을 선택하고 평당가가 가장 높은 단지부터 정렬됨.

 

1. 구별 상위 30% 아파트를 정리한다. 

2. 각 아파트의 1년간 상승률을 비교한다. 

3. 매매가와 전세가 차이를 확인한다. 

 

평당가는 높으면서 상승률이 오른 단지를 찾아내는 것이 핵심. 보통 각 지역의 대장아파트를 결정 짓고 또 다른 지역의 비교대상인 지역의 랜드마크와 비교해서 이 아파트가 오를것을 계산하는 것 같습니다. 

 

미분양 상황. -> 부동산 지인에서 확인 가능

 

 

2017년 9월 투기과열지구로 지정 -> 매수 심리 다운 -> 이때 비규제지역이 더 비쌈 -> 투기과열지구로 선정된 지역이 저평가됬다는걸 알게됨  

입주물량이 많으면 전세가율이 낮음.