나의 조카도 이해하는 재건축에서 젤 중요한 1가지 숫자

요즘 아파트값이 매우 비싸졌습니다. 지금 현재 신축 선호 현상이 일어나고 있습니다. 신축이 좋은 이유는 뭐 말할 필요가 없겠네요. 만약 신축을 살 돈이 있다면 바로 신축을 사면 되는데 만약 신축을 사지 못한다면 어떻게 해야 할까요? 우리는 신축이 될 아파트, 땅을 사면 된다고 생각합니다. 주로 30년 된 아파트를 보게 되는데 이런 아파트들은 이미 다른 투자자들이 선점해 있을 확률이 큽니다. 

 

하지만 15년, 20년된 아파트들은 30년 된 아파트들보다 저렴하게 평가되는 경우가 있습니다. 왜냐하면 아직 재건축이 되려면 몇십 년을 기다려야 하기 때문이죠. 하지만 얘네들도 결국은 25년 30년이 됩니다. 그래서 금액이 조금 부담스럽거나 기다릴 시간이 있겠다 싶으면 15년~20년 된 재건축이 될 노후주택을 사는 거죠.

 

그러면 재건축을 노리고 투자를 하려면 우리는 무엇을 봐야 할까요? 재건축이라는 건 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말합니다. 

 

우리는 재건축 가능성이 될 주택을 사야 합니다. 재건축 가능성이 된다는 말은 노후 주택을 부수고 새로 지을 만한 가치가 있는지 판단하는 겁니다. 이걸 사업성이 있다고 말합니다. 그래서 이 사업성이 있다는 건 뭘 보고 판단하냐? 궁금할 겁니다. 

답은 용적률입니다. 

 

용적률을 알기 위해서 용도지역, 연면적, 대지면적의 개념을 알아야 합니다. 

 

용도지역 개념 : 땅이 있으면 최대한 사용하기 위해서 제한을 함. 

예를 들면 숙박시설만 지을 수 있게 하면 숙박시설을 지어야 하고, 업무시설, 상업시설, 아파트 이렇게 나눠져 있다고 생각하면 됩니다.

 

저는 어릴 때 이런 의문이 들었습니다. 20층 , 30층 말고 막 50층 이상 초고층 건물을 지으면 안 되나? 근데 부동산을 공부하다 보니 각 땅마다 높이를 제한해야 하는 법이 정해져 있었습니다. 그 법이 %로 정해져 있는데 건폐율, 용적률이 있습니다. 주거지역의 종류, 서울, 부산, 대전 등 , 경기도면 각시에 따라 용적률 건폐율이 다르게 있습니다. 

 

건폐율은 대지면적에서 최대한 지을 수 있는 넓이를 말합니다. 용적률은 연면적/대지 면석*100% 하면 나옵니다.

(대지면적 : 아파트가 깔고 있는 땅)     (연면적 : 건물이 있으면 각 층의 바닥면적 합계)

<"결국 봐야 하는 것">

앞에서 용도지역, 연면적, 대지면적의 개념을 살핀 이유는 용적률을 더 잘 알기 위함입니다. 재건축 사업은 조합원들이 만들어서 헌 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는데 조합원들도 이득을 얻을 수 있습니다. 그 이득을 얻을 수 방법이 용적률을 완화해서 세대수를 더 뽑아내는 것입니다. 그래서 원래 3명의 조합원들이 있었는데 용적률을 완화함으로써 총 2세대는 일반 분양함으로써 이익을 얻는 것입니다. 그래서 용적률이 중요합니다. 

 

 

결론은 "더 많은 용적률을 뽑아낼 수 있는 것"을 찾자.