깡통전세 전세 사기? 임차인 대항력 강화

전세가율이 80% 이상일 경우 매매가와 전셋값의 차이가 크지 않습니다. 이에 따라 전세 계약 종료 시에 집주인이 임차인에게 돈을 주지 못하는 보증금 미반환 사고가 일어날 수 있습니다. 이를 흔히들 '깡통전세'라고 하는데요. 

또한 아래 2가지 경우 전세 사기라고 보면 됩니다.

1. 계약하는날 집주인 명의가 바뀌는 경우

2. 해당 집주인이 주택 몇십채를 계약 후 연락이 안 되는 경우

 

대체로 전세가율이 80%이상인 경우는 신축 아파트보단 구축 아파트 중심으로 형성되어 있습니다. 그러면 어떻게 해야 할까요? 대책이 나왔는데 한 번 보도록 하겠습니다.

특약 대책

1. 집주인이 체납 세금과 대출액을 세입자에게 투명하게 공개해야 한다.

2. 전세 계약 체결 직후 주택 매매나 근저당권 설정이 금지된다.

 

-> 현행 주택임대차 보호법은 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았음에도 불구하고 그 효력은 당일이 아닌 '다음날 0시'부터 발생하는데요. 이에 따라 만약 전세 계약 직후 집주인이 주택을 매도 또는 은행에서 담보대출을 받고 저당권을 설정하면 임차인의 보증금이 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하게 됩니다. 이에 따라 2번과 같은 특약으로 규제하는것 같습니다.

 

• 전세 임차인 대항력 발생 시점

대항력은 계약 기간 중 집주인이 바뀌거나 기존 집주인이 계약기간 만료 이전에 집을 비우라고 해도 주거 존속과 내 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 의미합니다. 

 

또 대항력이 중요한 이유는 집 소유자가 바뀌더라도 채권자나 후순위권리자보다 전세금을 우선 변제받을 수 있기 때문입니다. 

 

1. 확정일자 6월 1일 부여 (계약일)

2. 7.1 -> 임차인 +전입신고(13:00) 시에 했을 때 대항력 요건 완성(익일 효력 발생)

3. 임대인이 담보대출을 16:00시에 받고 등기를 치면 당일 효력이 발생

4. 임차인 대항력 효력 발생(00:00) (7.2)

 

위의 글로 봤을 때 대항력의 조건 3가지를 알 수 있습니다. 이사(실거주), 전입신고(구청에 주소지 등록), 확정일자

전세사기 피해 지원 및 방지 방안

• one - stop 서비스

- HUG 내 '전세 피해 지원센터' 설치

• 보증금 미반환 피해 지원

- 주택도시 기금에서 1억 6천만 원 까지 연 1%대로 저리 긴급 자금 대출을 지원, 전세보증금 반환보증 가입 지원

• 긴급 거처 제공

- HUG 강제관리 주택 등을 임시거처로 제공

 

• 내년 1월 '자가진단 안심 전세 앱' 출시
• 최우선 변제금액 상향 -> 서울 : 5천만 원, 수도권 과밀 억제권역은 4천300만 원, 광역시 2천300만 원 그 밖의 지역은 2천만 원으로 각각 설정되어 있습니다.